Calculadora de Amortización Anticipada de Hipoteca
Simula cuánto dinero ahorras al amortizar anticipadamente capital de tu hipoteca en España. Compara matemáticamente la opción de reducir plazo frente a reducir cuota, evalúa comisiones bancarias y maximiza la deducción del IRPF de 9.040 € si compraste antes de 2013.
Datos de tu Hipoteca Actual
Amortización Extraordinaria
Da derecho a desgravar el 15% de hasta 9.040 €/año (o 18.080 € en declaración conjunta de 2 titulares).
Reducir Plazo
Mantienes la cuota mensual exacta y terminas de pagar la hipoteca antes.
Reducir Cuota
Mantienes la fecha final y tu recibo mensual bancario baja inmediatamente.
Veredicto Financiero y Ahorro Neto
Amortizar capital equivale a una inversión segura con una rentabilidad neta garantizada igual a la tasa de tu hipoteca (3,25%). Al reducir plazo generas el mayor recorte de intereses totales, mientras que al reducir cuota proteges tu flujo de caja ante posibles emergencias o subidas de gastos.
Total de Intereses Pagados según tu Elección
Euros (€)¿Reducir Cuota o Reducir Plazo? Guía Definitiva para Hipotecas en España
La pregunta más repetida en foros de finanzas como Rankia y la comunidad r/SpainFIRE, explicada con fórmulas matemáticas y normativa bancaria de España.
¿Por qué reducir plazo ahorra mucho más en intereses?
El sistema de amortización francés utilizado por todos los bancos en España (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell) calcula los intereses de cada mes sobre el capital vivo pendiente. Al reducir plazo, devuelves el préstamo en menos mensualidades, impidiendo que el banco devengue intereses durante los años finales. La diferencia a favor de reducir plazo suele rondar entre el 30% y el 60% de mayor ahorro en intereses frente a reducir cuota.
¿Cuándo conviene entonces reducir cuota?
Reducir cuota es la mejor decisión cuando buscas paz mental, holgura mensual o reducir tu ratio DTI (endeudamiento frente a ingresos). Si en el futuro pierdes el empleo o te bajan los ingresos, una cuota de 500 €/mes es mucho más asumible que una de 800 €/mes. El banco no te perdonará la cuota alta aunque te queden solo 7 años de hipoteca.
El truco de los 9.040 € en el IRPF (Hipotecas antes de 2013)
Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, mantienes el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual. La ley del IRPF permite desgravar el 15% de las cantidades aportadas hasta un límite de 9.040 € anuales por contribuyente. Esto significa una devolución de Hacienda de hasta 1.356 € directos cada año. La estrategia óptima consiste en amortizar a final de año (en noviembre o diciembre) exactamente la diferencia entre lo que ya pagaste de cuotas y los 9.040 €.
¿Amortizar hipoteca o invertir en Fondos Indexados?
Es el eterno dilema del inversor. Amortizar hipoteca te da una rentabilidad garantizada y libre de impuestos equivalente al TIN de tu préstamo. Si tu hipoteca está al 3,5% o 4%, amortizar es una rentabilidad fija excelente. Si tu hipoteca fija es de las antiguas al 1% o 1,5%, las matemáticas financieras demuestran que es preferible invertir el dinero en letras del tesoro o fondos indexados globales (MSCI World) con rentabilidades históricas del 7% al 8% anual.
Límites legales a las comisiones por amortización anticipada en España (Ley 5/2019)
Los bancos españoles no pueden cobrarte lo que quieran. Por ley, las comisiones por amortización anticipada están limitadas: en hipotecas a tipo variable, el banco solo puede cobrar el 0,15% durante los primeros 5 años (o 0,25% en los primeros 3 años), y 0% el resto del préstamo. En hipotecas a tipo fijo, el límite legal es del 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% a partir de entonces, siempre y cuando el banco demuestre una pérdida financiera real con la cancelación.
¿Conviene Amortizar Hipoteca o Invertir el Dinero?
Una de las preguntas más frecuentes entre hipotecados en España es si resulta más rentable amortizar anticipadamente capital o destinar ese excedente a fondos indexados, depósitos o cuentas remuneradas. La regla financiera fundamental compara el tipo de interés neto de tu hipoteca frente a la rentabilidad esperada después de impuestos de tu inversión.
Cuándo conviene Amortizar:
- Tu hipoteca es a tipo variable y el Euríbor supera el 3% - 3.5%.
- Buscas tranquilidad psicológica y eliminar deudas fijas.
- Compraste antes de 2013 y disfrutas de la deducción por vivienda habitual en IRPF (hasta 9.040 € anuales al 15%).
Cuándo conviene Invertir:
- Tienes una hipoteca fija antigua contratada al 1% - 1.5% TIN.
- Tu rentabilidad neta en fondos globales supera ampliamente el coste del crédito.
- No cuentas con un fondo de emergencia de al menos 6 meses de gastos.