¿Qué puntaje de crédito FICO necesito para comprar casa en EE.UU.?

Para un préstamo respaldado por la FHA, el puntaje FICO mínimo suele ser 580 para calificar con el enganche del 3.5% (o 500 con un 10% de enganche). Para un préstamo Convencional, la mayoría de los prestamistas exigen un mínimo de 620 a 640 puntos, aunque para obtener las tasas de interés más competitivas se recomienda tener 740 o más.

¿Qué compone la cuota mensual hipotecaria PITI?

PITI se compone de: Principal (amortización que reduce la deuda), Interés (costo financiero del banco), Taxes (impuestos sobre la propiedad del condado) e Insurance (seguro de la propiedad contra incendios/daños), más el seguro privado de hipoteca (PMI) si el enganche inicial fue menor al 20%.

¿Cuándo se puede cancelar el seguro hipotecario PMI?

En préstamos Convencionales, por ley federal (Homeowners Protection Act), puedes solicitar la cancelación del PMI cuando tu saldo deudor llegue al 80% del valor original de la vivienda, y el prestamista debe cancelarlo automáticamente al 78%. En los préstamos FHA, el seguro de prima hipotecaria (MIP) usualmente permanece durante toda la vida del préstamo si diste menos del 10% de enganche.

Vivienda & Bienes Raíces • 10 minutos de lectura

Cómo Comprar Casa en Estados Unidos: Guía de Hipotecas, Requisitos y PITI 2026

Comprar vivienda en EE.UU. es uno de los mayores hitos para construir patrimonio familiar. Conoce el proceso paso a paso: cómo calificar con SSN o ITIN, diferencias entre préstamos FHA y Convencionales, cómo calcular tu pago mensual PITI, el seguro PMI y los costos de cierre.

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1. Requisitos para Calificar a una Hipoteca en EE.UU.

Los prestamistas hipotecarios evalúan cuatro pilares financieros fundamentales antes de aprobar un crédito de vivienda:

1. Historial Laboral Estable

Al menos 2 años consecutivos en la misma industria o empleo (demostrable con W-2, recibos de nómina o declaraciones de impuestos 1040).

2. Puntaje Crediticio (FICO Score)

Mínimo 580 para préstamos FHA (con 3.5% de enganche) y 620 para préstamos convencionales.

3. Relación Deuda-Ingreso (DTI)

Tus deudas mensuales totales (autos, tarjetas, préstamos estudiantiles + la futura hipoteca) no deberían superar el 43% - 45% de tus ingresos brutos.

4. Fondos para Enganche y Cierre

Dinero ahorrado y depositado en una cuenta bancaria al menos 60 días antes (fondos verificables y legítimos).

2. Préstamos FHA vs. Préstamos Convencionales

La mayoría de compradores por primera vez (First-Time Homebuyers) eligen entre dos grandes familias de préstamos:

Característica	Préstamo FHA	Préstamo Convencional
Enganche Mínimo	3.5% (con FICO ≥ 580)	3% a 5% (compradores calificados)
FICO Score Mínimo	580 (o 500 con 10% down)	620 (ideal 740+)
Seguro Hipotecario	MIP (1.75% upfront + cuota anual de por vida si enganche < 10%)	PMI privado (se elimina automáticamente al llegar al 80% de equity)
Flexibilidad con Deudas	Mayor tolerancia con ratios DTI altos	Más estricto con historial y deudas

3. El Desglose Real de tu Pago Mensual: PITI

Muchas personas cometen el error de calcular su cuota multiplicando únicamente el préstamo por la tasa de interés. En la realidad, tu factura hipotecaria mensual (Escrow Account) integra cuatro componentes:

P (Principal): El dinero que va directo a pagar el saldo original de la deuda. Al principio de una hipoteca a 30 años representa una porción pequeña, pero crece con el tiempo.
I (Interest): La ganancia del banco calculada sobre el saldo pendiente.
T (Property Taxes): Impuestos sobre bienes raíces recaudados por tu condado, ciudad y distrito escolar (usualmente entre 1.0% y 2.5% anual del valor tasado).
I (Homeowners Insurance): El seguro obligatorio de la propiedad que cubre incendios, tormentas y daños estructurales.

Costos de Cierre (Closing Costs): Además del enganche (down payment), el día de la firma de escrituras necesitarás entre el 2% y el 5% del valor de la propiedad para cubrir tasación (appraisal), inspección, seguro de título, tarifas de originación del banco e impuestos de transferencia.

Preguntas Frecuentes al Comprar Vivienda

¿Puedo comprar casa en Estados Unidos con ITIN?

Sí. Existen programas hipotecarios específicos llamados "Préstamos ITIN" ofrecidos por bancos comunitarios y cooperativas de crédito (Credit Unions). Generalmente solicitan entre un 10% y 20% de enganche y 2 años de declaraciones de impuestos con ITIN.

¿Conviene refinanciar la hipoteca más adelante?

Refinanciar conviene cuando las tasas de interés del mercado bajan al menos entre 0.75% y 1.00% respecto a tu tasa actual, o cuando la plusvalía de tu casa ha subido lo suficiente como para refinanciar de FHA a Convencional y eliminar para siempre el seguro hipotecario mensual.