Arrendamiento de Vivienda en Colombia: Ley 820, Aumento por IPC y Preavisos
El régimen de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia está regulado de forma estricta por la Ley 820 de 2003. Conoce las reglas para el incremento legal anual, por qué es totalmente ilegal cobrar depósitos de dinero y cómo realizar una terminación de contrato sin penalidades.
Simulador de Aumento de Arriendo
Calcula el incremento legal con el IPC oficial del DANE.
Carta de Terminación de Arriendo
Genera tu comunicación formal con los 3 meses de preaviso.
1. ¿Cuánto puede subir el arriendo cada año en Colombia?
El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 establece que el canon de arrendamiento para contratos celebrados con posterioridad al 10 de julio de 2003 solo puede ser reajustado cada doce (12) meses de ejecución continua. Las condiciones legales inquebrantables son:
- Tope Máximo de Incremento: No puede superar el 100% de la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año calendario inmediatamente anterior determinado por el DANE.
- Tope del Valor Comercial: En ningún caso el canon mensual resultante podrá superar el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se encuentre arrendada (el valor comercial no puede exceder el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente).
- Notificación Obligatoria: El arrendador debe notificar al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, mediante el servicio postal autorizado o el medio formal pactado. Si no notifica previamente, el inquilino puede pagar el canon anterior sin incurrir en mora.
2. ¿Es legal pedir depósito en dinero en arriendo de vivienda?
Artículo 16 Ley 820 de 2003: Prohibición Expresa de Depósitos
"En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo ni otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario."
Conclusión: Exigir "meses de depósito en garantía" en vivienda urbana es una práctica completamente ilegal en Colombia. Las únicas garantías autorizadas son las cauciones personales (codeudores o fiadores solidarios) o las pólizas de fianza emitidas por compañías de seguros o inmobiliarias.
3. Terminación de contrato y preaviso de 3 meses
Para que la terminación del contrato de arrendamiento sea válida y no genere controversias judiciales, se deben aplicar las causales de los artículos 22 (por el arrendador) y 24 (por el arrendatario):
Por el Inquilino (Art. 24)
Si avisa con no menos de 3 meses al vencimiento del plazo o de la prórroga, se desocupa y entrega sin pagar ninguna indemnización. Si termina antes intempestivamente, debe pagar una indemnización de 3 meses de canon.
Por el Propietario (Art. 22)
Solo puede pedir el inmueble pagando indemnización de 3 cánones al vencimiento (numeral 7), o sin indemnización si necesita habitarlo por un año, demolerlo o venderlo, constituyendo previamente una caución de 6 cánones ante la autoridad.
Preguntas Frecuentes sobre Arrendamiento
¿Es obligatorio autenticar el contrato de arrendamiento en notaría?
No es obligatorio por ley. El contrato de arrendamiento privado firmado entre las partes tiene plena validez jurídica ejecutiva. No obstante, la autenticación de firmas y huellas ante notario otorga mayor seguridad probatoria sobre la identidad de los firmantes.
¿Qué pasa si el arrendatario no paga la renta o los servicios?
La mora en el pago del canon o de los servicios públicos constituye causal objetiva de incumplimiento según el artículo 22 numeral 1. El arrendador puede iniciar inmediatamente el proceso judicial de restitución de inmueble arrendado y cobrar ejecutivamente los saldos adeudados más intereses.